谢冬

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房产纠纷

房主瞒妻子离婚前卖房 买主目前钱房两空


来源:浦东房产律师 网址:http://www.pdfclaw.com/ 时间:2016/12/10 17:22:03

很多市民在购买二手房时,都会去房管局查册,以此来确认所购房产是否安全。不过,卖方所售房屋是否属于夫妻共同财产,不少买方很容易忽视。

市民肖云珠自称“吃了上述情况的大亏”。2007年,肖云珠多方筹了600万元,从林瑞亮手里购得位于广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段的广地花园G区2栋碧湖豪庭别墅(以下简称碧湖豪庭)。尽管所购别墅在房管局登记过户,并且获得了房管局颁发的房产证,但肖云珠依然落得钱财和房屋两空境地。她因此走上不断起诉和上诉的维权路。

购二手房引来纠纷

提起购房纠纷,肖云珠始终认为自己是“善意第三人”。她拿出厚厚一叠材料回忆说,2007年,她通过中原地产,得知广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段的广地花园G区2栋碧湖豪庭别墅在售。房产所有人为林瑞亮,别墅当时售价600万元。肖云珠说,在购房前她专门到房管局对房产的具体情况进行查册,发现房产证只登记了林瑞亮的名字,林瑞亮为别墅真实的权属人。

“我不可能到派出所或者民政局去查他的婚姻状况。”肖云珠认为,房管局所出示的查册资料,足以证明林瑞亮有权处理房产。因此,确定房产没有争议后,2007年9月24日,肖云珠与林瑞亮签订了《房地产买卖合同》,约定碧湖豪庭别墅出让给肖云珠。

2007年10月19日,广州市国土资源和房屋管理局颁发粤房产证字第C5877732号《房地产权证》给肖云珠,确认其为碧湖豪庭别墅的权属人。

尽管完成了房产登记和过户手续,肖云珠也自称花了不少钱对别墅进行装修。但她不知道的是,就在她向林瑞亮购买房屋期间,林瑞亮与妻子马小玉正在进行离婚诉讼,而林瑞亮所出售的碧湖豪庭别墅属于夫妻共同财产,2007年6月1日,法院在离婚判决书中,将该房产判给女方马小玉。但林瑞亮不服,向省高级人民法院提起上诉,广州中院的判决书暂未生效。

肖云珠很快卷入到与马小玉的房产确权纠纷中。

马小玉在接受记者采访时称,2007年6月10日,她为了防止林瑞亮转移夫妻共同财产,向广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局发出了《告知书》。

2007年6月19日,广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局答复马小玉称,经查,目前该房产登记的权属人为林瑞亮,请提供生效的法律文书,否则该局将会根据权属人的申请办理相关登记手续。但马小玉并没有提出查封房产等申请。

2007年11月9日,广东省高级人民法院作出判决,驳回林瑞亮的上诉请求,维持原判。但省高院在判决中,却没有提到碧湖豪庭别墅已经转让给肖云珠的事实。

而就在省高院送达判决书后,马小玉想去房管局办理过户,才得知林瑞亮已经向广州市国土资源和房屋管理局番禺分局申报了房产转移手续,而房管局已为林瑞亮办理房屋产权登记,并出具了房产证给肖云珠。

2008年8月8日,马小玉不服房管局给肖云珠颁发房产证,向番禺区人民法院提起行政诉讼。2008年11月3日,番禺区人民法院判决认为,房管局给肖云珠颁发房产证违法,应当予以撤销。

广州市房管局不服一审判决,向广州市中级人民法院提起上诉。2009年7月2日,广州中院终审维持原判。房管局对广州市中院的终审判决不服,随后向检察院申诉。2010年9月7日,省检察院对法院的判决提出抗诉,请求依法再审。但广州市中院再审维持法院的终审判决。

博弈“善意取得”

房产纠纷并没有因此结束。

肖云珠在接受记者采访时提出,她通过中介与林瑞亮购买涉案房屋前,为了保护交易安全,在房管部门查询了涉案房屋的产权情况,才签订买卖合同,“是善意取得。”

2009年7月21日,肖云珠认为自己对豪庭别墅构成善意取得,于是向番禺区人民法院提起民事诉讼,要求确认该房屋的所有权归其所有。

2010年5月31日,番禺区人民法院经过审理认为,根据广州中院此前的行政判决,房管局给肖云珠颁发房产证的行为因为证据不足、适用法律错误而被撤销,房管局将涉讼房产登记到肖云珠名下并不具有法律效力,因此,肖云珠不构成善意取得。

而就在肖云珠进行民事诉讼期间,广州市中级人民法院作出裁定,解除对属于肖云珠名下的碧湖豪庭房产的查封,注销肖云珠所取得的房产证;将房产过户至申请人马小玉名下。

2010年4月9日,广州市房管局番禺分局在《番禺日报》刊登《声明》,注销肖云珠名下的房产证,随后将房产过户到马小玉名下。

“我们还在民事诉讼,房产还有争议,为什么房管局又将房产过户到马小玉名下?”肖云珠对此提出异议。而马小玉则提出,如果肖云珠是善意第三人,也可以去法院起诉房管局,或者是起诉林瑞亮。对此,肖云珠并不认同,她坚持希望通过打官司要回那套别墅。

但自始至终,案件的关键人物林瑞亮始终没有出现。

首先,买方可以通过中介,去房管局尽可能全面了解房产的基本信息,包括房产是否有抵押等。其次,买方一定要和卖方核实,了解清楚房产是婚前财产还是夫妻共同财产等信息。如果卖方已经离婚,买房一定要对方提供具有法律效力的离婚证明,“上面注明了房产的分配情况。”

如何应对卖方隐瞒夫妻共同财产的情况?周峰剑建议,买方最好在购房合同中增加关于夫妻共同财产的说明,以便维权。“此外,最好尽量到银行贷款。”银行的贷款审批比较严谨,也可以减少风险。 

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