谢冬

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房产交易

房产律师解读京籍单身女失购房资格案


来源:浦东房产律师 网址:http://www.pdfclaw.com/ 时间:2016/12/10 17:23:04

  北京籍单身人士李女士今年初购买了自己的第二套住房,在签订完合同并支付定金和首付款后,因卖房人拒绝网签手续及办理过户,导致“新国五条”正式实施后李女士丧失购买资格,而起诉房主一案。>>律师在线免费法律咨询

  李女士认为,双方签订的房屋买卖合同及之后达成的协议系双方真实的意思表示,且不违反相关法律、法规的强制性规定,应属合法有效,现因卖房人张先生父子的行为,导致自己不再具备购买该房的资格,已构成根本违约,故诉至法院,要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》,并要求张先生父子返还自己已付购房款,并双倍返还定金。

  针对这一案件焦景收律师认为,李女士如能举证证明解除合同将导致双方利益明显失衡,且有证据证明存在卖房人拒绝网签和过户手续的事实,那么可以尝试要求继续履行双方的房屋买卖合同。

  近来,诸如李女士遭遇的案件的数量呈上升势头。北京市铭滔律师事务所的焦景收律师介绍,北京“国五条”实施细则发布后,两类纠纷较为突出,一类是北京籍单身人士新政前未网签,新政后失去购房资格,买卖双方出现纠纷;二是,双方新政前未网签,新政后的个税按照房产交易差额计算,即增值部分的20%。税收可能由几万元增加到十几万或几十万元,买房人无法承受,造成双方出现纠纷。

  焦律师对这几种纠纷进行了解读

  记者:如果新政前未网签,在买卖双方无过错的情况下,新政后失去购房资格,这类纠纷该如何处理?

  律师:北京“国五条”实施细则的出台,确实给交易双方带来了重大影响,这在法律上叫做情势变更。情势变更指合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更,致合同之基础动摇或丧失,若继续维持合同将使双方利益显失公平。

  出现情势变更的情况,法律允许买卖双方变更合同内容或者解除合同。因此,如果新政前未网签,在买卖双方无过错的情况下,新政后失去购房资格或者税收增加,双方可以协商变更内容或者直接解除合同。

  记者:由于卖房人拒绝办理网签和过户手续,造成新政后失去购房资格的,卖房人要承担什么样的法律责任?

  律师:如果李女士有证据证明卖房人存在拒绝办理网签和过户手续的事实,李女士因此而丧失购买第二套房的资格,那么卖房人则存在过错,应当承担违约责任。而李女士可以选择解除双方的《房屋买卖合同》,并依据约定的违约条款,要求卖房人承担违约责任。

  记者:解除合同要求赔偿是李女士唯一的选择吗?

  律师:2011年12月13日,北京市高级人民法院曾出台了《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》。该文件明确规定了“京十五条”实施前签订的合同要求继续履行的处理原则。买受人家庭不具备“京十五条”规定的购房资格,但买卖双方在2011年2月17日之前已经订立房屋买卖合同,且已经支付购房款并实际占有使用房屋,解除合同会导致当事人间利益明显失衡的,对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求,人民法院可予支持。

  此案中,如果李女士已经支付购房款还实际占有使用了该房屋,一旦解除合同会导致双方利益明显失衡,那么李女士还是有要回房子的可能性。何为双方利益明显失衡?比如说,李女士购买房屋后,花费大量人力物力进行了装修,或者现在房屋价格急剧飙升,一旦解除双方的合同,那肯定就属于双方利益明显失衡了。

  参照北京高院的会议纪要以及人民法院之前的审判方式,李女士如果能够证明解除合同将导致双方利益明显失衡,且有证据证明存在卖房人拒绝网签和过户手续的事实,那么可以尝试要求继续履行双方的房屋买卖合同。

  最后,焦景收律师呼吁北京高院,应结合受理的涉住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案,尽快统一裁判标准,避免无辜购房人的利益受损。

  案正在进一步审理中。

  政策链接

  新旧政策以网签为界

  今年2月20日,国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施,被称为“新国五条”。

  今年3月30日,北京市政府出台“新国五条”实施细则。自3月31日起,本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的,限购1套住房;对已拥有1套及以上住房的,暂停向其出售住房。

  北京市住建委相关负责人曾向媒体解释,新旧政策以存量房屋买卖合同网签时间为界。基于此解释,在3月31日前签订了存量房屋买卖合同且办理网签手续的,不受此政策影响;签了买卖合同但未办理网签的,将受到政策限制。>>律师在线免费法律咨询

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