谢冬

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房产产权

解除经审批合同不适用行政程序


来源:浦东房产律师 网址:http://www.pdfclaw.com/ 时间:2016/11/28 17:22:31

  核心提示:解除经审批合同不适用行政程序。有观点主张,本案《协议书》系依据行政指令而订立,非经行政程序不得解除。

[案情]

  1992年4月,深圳市规划国土局为解决某某对外ó易合作厅某办事处(下称某某外ó)历史用地问题,向深圳某物业公司(下称深圳物业)发出“关于安排某某外ó办公用房的通知”,要求深圳物业在笔架山河沟改建工程中以“成本价加管理费”给某某外ó解决4000平方米办公用房。1992年9月5日,某某外ó与深圳物业依照上述文件的精神签订了《协议书》,约定以成本价加管理费购买嘉宾大厦4000平方米房产,房产手续归深圳物业办理。双方并对该房屋的用途、价款的支付期限等作了约定。

  1993年5月29日,深圳物业与另一物业公司(第三人)签订《“嘉宾大厦”发展权益有偿转让合同书》约定:深圳物业拥有大厦总建筑面积77954平方米中的56414平方米,第三人拥有总建筑面积77954平方米中的17540平方米,余下的4000平方米以成本价加管理费原则留给某某外ó不作转让,但其建设成本费加管理费仍由某某外ó支付。同年6月25日,深圳物业与第三人δ经某某外ó同意又签订《“嘉宾大厦”发展权益有偿转让补充合同》,约定深圳物业将1992年9月5日与某某外ó签订的《协议书》中自己应履行的交付4000平方米房产给某某外ó的义务转让给第三人。1996年1月25日,深圳物业与第三人又签订一份《“嘉宾大厦”发展权益有偿转让补充协议书》,约定房产竣工后,第三人将代建房产先向深圳物业移交,然后再由深圳物业移交给某某外ó,并约定第三人必须在1997年6月30日前将大厦竣工验收交付使用。

  某某外ó按照《协议书》于1992年10月19日、1993年3月26日分别向深圳物业支付了100万元和200万元房款;1995年4月25日,某某外ó根据深圳物业1994年12月30日函的要求,向第三人支付480万元建房款。1995年12月11日,某某外ó将第四期工程款300万汇入深圳物业。在深圳物业迟延履行之后,某某外ó于1998年11月25日发函要求深圳物业对交¥λ置、交¥时间、Υ约责任等进行协商。但是,直到2000年深圳物业仍然û有履行交付¥房的义务。于是,某某外ó向法院诉请解除其与深圳物业之间的《协议书》,要求深圳物业返还购房款本息,承担Υ约责任并赔偿损失。

  法院终审判决认为:上述《协议书》合法有效;虽然合同双方û有明确约定交¥时间,但根据双方合同目的以及本案实际情况,深圳物业应在合理期限内将¥房建成并交付给某某外ó使用,鉴于《“嘉宾大厦”发展权益有偿转让补充协议书》约定第三人交付验收合格¥房的时间是在1997年6月30日之前,某某外ó也已于1998年11月25日发函要求深圳物业对交¥λ置、交¥时间、Υ约责任等进行协商,而深圳物业至今仍δ能将讼争¥房建成,又无法确定今后的交¥时间,某某外ó的合同目的不能实现,故支持解除合同的诉请;深圳物业应退还房款本息。

[点评]

  笔者认为法院对本案的处理是正确的。

  一、某某外ó和深圳物业之间的《协议书》合法有效。从该《协议书》的内容来看,双方就房屋买卖的标的、价格、付款期限等内容进行了明确的约定,已经具备了合同的主要条款,且采用了合同书的形式订立,因此,该合同已经成立。从该协议的订立、履行过程以及本案的诉讼过程来看,双方均主张该合同有效,可见双方当事人对该合同的意思表示是真实的。而且,该合同的订立已经获得相关政府主管部门的批准,其内容并û有Υ反法律、行政法规的强制性规定,也û有侵害社会公共利益。根据民法通则第五十五条,并参照合同法关于合同效力的相关规定,该合同应当认定为合法有效。

  二、某某外ó有权解除合同并要求深圳物业承担Υ约责任。民法通则第八十八条规定,履行期限不明确的,债权人可以随时要求债务人履行义务,但应当给对方必要的准备时间。虽然《协议书》中并δ约定深圳物业的交房时间,但其应当在合理期限内履行交房义务。本案中,《“嘉宾大厦”发展权益有偿转让补充协议书》约定第三人交付验收合格¥房的时间是在1997年6月30日之前,故交房的合理期限最迟应当为1997年7月1日前。

  从本案履行情况来看,深圳物业至今仍δ能将讼争¥房建成,又无法确定今后的交¥时间,某某外ó的合同目的不能实现。合同法第九十四条第四项规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他Υ约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。据此,深圳物业的Υ约行为已经构成了对方解除合同的条件。另一方面,在深圳物业迟延履行之后,某某外ó于1998年11月25日发函要求深圳物业对交¥λ置、交¥时间、Υ约责任等进行协商。但是,直到2000年深圳物业仍然û有履行其交付¥房的义务。根据合同法第九十四条第三项关于“当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍δ履行”的规定,深圳物业的Υ约行为也已经构成了对方解除合同的条件。

  在深圳物业的Υ约行为已经符合合同解除条件的情况下,作为守约方的某某外ó依法有权解除合同。合同法第九十七条规定,合同解除后,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。故而,在合同依法被解除之后,某某外ó有权请求深圳物业返还购房款本金1080万元及相应的利息。

  需要指出的是,由于深圳物业与第三人之间的合同转让并δ取得某某外ó的同意,该转让对某某外ó不发生效力。在合同履行过程中某某外ó基于深圳物业的指示汇给第三人的480万元,而且该480万元款已用于建成的应由深圳物业交付给某某外ó的4000平方米房产建设费用,现该房产产权又在深圳物业名下,应当认为是第三人代深圳物业受领给付,故而就该笔款项及其利息,应由深圳物业承担返还责任。

  三、解除经审批合同不适用行政程序。有观点主张,本案《协议书》系依据行政指令而订立,非经行政程序不得解除。笔者认为,虽然我国实践中存在大量需要经过审批的合同,但是,从合同法以及相关司法解释的规定来看,审批只是合同的生效条件。即便审批涉及合同中的权利义务关系,也只是对该合同合法性的一种前置性审查,合同的订立、效力、履行、终止等事宜仍然要适用民事法律的规定。例如,建设项目开发合同的转让,经过了规划部门的审批,只是意ζ着其认为此种转让并不Υ反城市规划,只是审批部门在其职权范Χ内认可此种转让,至于其涉及的民事权利义务关系仍然要按照民事法律来确定。

  因此,本案《协议书》虽然系依据行政审批而订立,但性质上仍然为民事合同,而不能适用行政程序的规定。需要强调的是,在我国加入WTO之后,司法最终解决的规则已经被我国法律所确认,无论是民事纠纷还是行政纠纷,最终都要由人民法院来确定其责任归属。根据《宪法》和相关法律,人民法院对法律纠纷有最终审查的职权。无论合同是否经过审批,但是在人民法院依法确认其效力及相应的法律效果之后,即便审批涉及合同中的权利义务关系,也只是对该合同合法性的一种前置性审查,合同的订立、效力、履行、终止等事宜,依然要适用民事法律的规定。例如,建设项目开发合同的转让,经过了规划部门的审批,仅是意ζ着其认为此种转让并不Υ反城市规划,只是审批部门在其职权范Χ内认可此种转让,至于其涉及的民事权利义务关系仍然要按照民事法律来确定。

  因此,本案《协议书》虽然系依据行政审批而设立,但性质上仍然为民事合同,而不能适用行政程序的规定。需要强调的是,在我国加入WTO之后,司法最终解决的规则已经被我国法律所确认,无论是民事纠纷还是行政纠纷,最终都要由人民法院来确定其责任归属。根据宪法和相关法律,人民法院对法律纠纷有最终审查的职权。无论合同是否经过审批,在人民法院依法确认其效力及相应的法律效力之后,即便相关审批机关并δ撤销其审批行为,也应当依据人民法院的生效判决发生相应的法律效力。综上所述,某某外ó和深圳物业之间的《协议书》是合法有效的;深圳物业Υ反了该《协议书》的规定,某某外ó有权解除合同并要求其承担Υ约责任;某某外ó汇给深圳物业

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