谢冬

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房产买卖

签订一份严谨的房产买卖合同,保障您的合法权益


来源:浦东房产律师 网址:http://www.pdfclaw.com/ 时间:2016/12/4 17:21:24

正文:签订一份严谨的房产买卖合同,保障您的合法权益买房必须谨慎,不能盲目投资,更不能贪图小利或眼前利益。为使购房有所保障,没有后顾之优,购房者在买房时要与售房单位签订一份正式的经过公证的房产买卖合同。  事先还要做一番详细的调查准备工作。这些调查准备工作的内容,首先是审查发展商的资格。从法律上讲,即指发展商是否具有合同签约的主体资格。一个合格的发展商应该有房地产开发经营范围的企业法人营业执照,立项批复、国有土地使用权证、建设用地规划证、建设工程规划证、开工证、内(外)销售许可证,如果是现房,还应有工程验收合格证。购房者对房屋质量合格证要认真审查,必要时复印留存。只有发展商具备了上述证照文件,才能证明其享有该房产开发的主体资格,其所签订的合同才能是合法有效的合同。  购买商品房在审查使用证时,要注意看是否盖有市房屋土地管理局的公章,是否是“有偿使用”。若标有“临时”字样,则说明该单位还没有正式取得土地使用权;北京市房屋土地管理局分别于1994年和1995年制定了外销、内销商品房销售许可证制度,因此如果缺少销售许可证,则说明发展商的销售权利不具有合法性;另外在审查许可证时,还应查看上面批准销售的面积、地点、项目名称、预售内容等条款。  如果以上这些要检验的证照不齐,建议购房人最好不要与这样的发展商签订合同,因为买了这样的房子的后果,极有可能就是入住后拿不到房产证,小区基础设施不完善造成生活不方便,或者是购房人无法按时入住使用。  当然,签订合同前仅了解这些手续文件是不够的,还要对房产所在位置、环境、交通、社区规划和物业管理及社区发展前景等多方面进行考察,只有这样,所签的合同才不致盲目。  前期调查了解工作完成之后,购房人要与发展商签订正式的房产销售合同。这一阶段非常重要,如果购房合同签订得不够谨慎,条款不够清晰、准确,那么就会给以后留下许多后患,使自己受到损失。  根据《中华人民共和国经济合同法》的规定,但凡合同都必须具备以下几方面的具体条款:标的;数量和质量;价款和酬金;履行的期限、地点及方式;违约责任。有关房地产购销合同的制定,目前可参考的是国家建设部和国家工商局制定颁布的《商品房买卖合同(示范文本)》,但即使是按照这一规范文本签订的合同,在必要的时候,买卖双方仍需签订有关的补充协议,特别是有关房屋面积和购房人付款方式等关键条款,一定要有细节性的明确约定。  1、有关房屋面积方面的条款。购房者在签订购买现房合同时,在此条款中要求写明建筑面积,及其建筑面积中含共用面积的组成部分及具体平米数,使用面积平米数,建筑面积与实用面积的比例;购买预售房屋的除应注意上述问题外,还要注意暂测面积与实测面积的误差问题。因为设计施工图与建成后房屋面积存有误差是不可避免的。根据《民法通则》自愿、公平、等价、有偿的原则,此条款应如此表述:误差在3%之内(含3%),视为正常误差,但误差部分应按实际面积和合同中规定的单价进行结算。房号、单元在整楼中的位置示意图,单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。  2、关于价格、收费、付款额方面的条款。在一般合同中,价格条款应是比较明确的,每平方米多少钱。但购买期房的人应注意,条款中应有细节项约束发展商不得随意加价,而且房价中不应包括其他各种不合理费用。发展商要求购房者付出的各种款项,税费,购房者可要求售房方出示有关规定和证明文件,对于一些不合理的、缺少依据的收费,如发展商聘请律师的费用,委托中介费、银行手续费等,购房者有权拒付。另外在合同中应明确、详细规定付款方式,如缴纳定金时间、数额、分期付款的步骤、数额等。  3、房产销售合同中有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房,不承担责任。”这样的表述。这项约定条款是否合理,其附带注解是否明确,这一点购房人一般都不知其到底是如何含意。  我国《民法通则》第一百五十三条规定:“本法所称的”不可抗力“是指不能预见,不可避免并不能克服的客观情况,如:地震、水灾、战争等。”依照此法,房产买卖合同中设定有关“不可抗力”的约定应该说是正确的。但实际在房产交易中,现在有一些发展商却将此条款进行了延伸、扩张。比如有的合同对“不可抗力”做了如下的注解:人力不可抗拒自然灾害和其它事故,及售房主所不能控制的其它原因造成的交房延期,销售方不承担责任。这样的约定显然是卖方对自己的免责范围过于宽松,是违背法律原则的。售房不能把发展商因自己的过错,如:对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力,同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级和政府行为等因素归之为不可抗力,从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时,应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。  另外在合同中,有关房屋质量的条款也是容易产生纠纷的地方。所以购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如:卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级;建材配备清单、等级;屋内设备清单;水、电、气、管线畅通;门、窗、家具瑕疵;房屋抗震等级等等上下内外的质量要求都应涉及到。同时合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。  再有就是售后物业管理的条款,也是购房人在签合同时容易忽略的内容。目前我国对于物业管理方面的法律、法规及相关政策尚不健全,房产买卖双方责任确实不好界定,但购房人还是可能从以下几个方面进行把握,如:业主对物业管理公司的选择权利;业主对物业管理方式确定的权利;物业管理公司的职责范围;物业管理费标准的制定等。具体的说就是业主如何选择委托的物业管理公司,明确物业管理公司的职责,保证入住后水、电、气供应,保安、房屋维修、公用设施、邮政、通讯等项服务到位,并按规定收取物业管理费。本文关键词:签订一份,严谨的,房产买卖合同,保障您的合法权益

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